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关于杭州租房市场的一次记者调查
来源:每日商报 时间:2018-8-30 15:28:00

最近,有关租金的话题热度盖过了房价,成功抢占楼市热搜榜的C位。

  起因是原我爱我家副总裁胡景晖炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营机构以高价争抢房源、推高租金,并从我爱我家“被离职”一事,引发了一系列对长租公寓的广泛争议。不过,那都是“京圈儿”的事。

  那么,杭州的租金有没有暴涨?杭州的长租公寓有没有推高房租?近日,记者作了一番调查。

  杭州的租金有没有暴涨?

  经纪人和机构异口同声:总体来看,今年没怎么涨

  前天下午,记者来到中山北路上的一家中介门店“房友”询问租金价格涨幅情况,中介李先生表示“涨幅不大,很正常”。

  “市中心这一带总体月租金涨幅在5%左右,属于微涨、很正常的。”李先生在房产中介行业从业三年,代理的租赁业务均分布在老城区一带。跟大部分租赁机构的中介一样,李先生手上的房源有两种:房东个人挂牌、中介门店托管。前者是房东和租客双方交易,李先生拿“介绍费”;后者是房东先将房源以一定期限内的统一价租给中介,再由中介转租给租客,此时的李先生相当于“二房东”。

  “从我活动的老城区范围来说,房屋托管形式占了租赁市场的50%—55%,有些是投资客、有些人比较忙没空料理,剩下的就是有时间打理的房东,他们也不愿意托管。”李先生说,不论哪种房源,同等地段、同等户型面积的租金都差不多。

  对于租金的涨幅,离该中介门店不远处的华邦地产工作人员也给出了相似的说法。“今年这一带的涨幅不大,就G20那段时间涨得厉害,后来没怎么涨了。”华邦地产工作人员说。

  即使是近两年地价、房价大涨的申花板块,租金的涨幅也不是很跳跃。记者从城西银泰城附近的Q房网中介处了解到,申花板块的小户型房源租金平均涨了200元左右,在工作人员看来,“涨幅并不高”。

  据杭州主流的租赁中介机构我爱我家《2018年上半年杭州租赁市场报告》显示,杭州上半年租赁成交量同比上涨约20%左右,市场规模上涨明显;而在租金水平上,与往年的租赁市场呈现的周期性涨跌所不同的是,今年上半年全市租金基本维持稳定水平。上半年,杭州二手房单位租金为62.61元/㎡/月,同比上涨8元/㎡/月,环比上涨2元/㎡/月。

  杭州的长租公寓会不会推高房租?

  长租公寓有很多流派,每家的赚钱逻辑不同

  在回答这个问题之前,得先了解杭州有哪些长租公寓。

  按大致类型分,杭州有集中式和分散式两大类长租公寓;按运营主体分,可将目前市面上参与长租公寓项目的“玩家”分为四大类:房企系、资产管理公司系、中介系、酒店系。

  最近处于舆论风暴中的就是分散式长租公寓,这类长租公寓的“前身”是中介机构的“托管房”业务。只不过目前一些中介平台、资本开始大量收购散落在各小区的闲置或租赁房源,并进行统一装修,再转租给租客。如胡景晖此次怼的对象——自如。自如到底是个怎样的租赁平台?记者分别采访了一位租客和房东。

  小盈是一位应届毕业生,今年3月她通过自如APP在木庵小区租了一间17平方米左右的单间,三居室格局,厕所和厨房公用,租金在1800元左右,加上额外10%的服务费一共月付2000元左右,押一付一。“当时觉得装修宜家风,我喜欢,而且离单位又近,就咬咬牙租了,”小盈说,10%的服务费包括家电维修和公共空间的保洁服务,“跟其他租赁平台比,自如的租金要高得多,不过没有假房源,上面标什么价就是什么价;他们的家电经常质量不太好,经常损坏,不过管家保修的。”小盈说。

  与小盈的角色不同,刘先生是一位跟自如平台打过交道的房东。他在钱江世纪城利丰路455号的利一家园有一套闲置的毛坯房源,120㎡、3室2厅。今年上半年,他把房子租给了自如,签了三年期的合同,第一年每月租金5000元,第二年开始会有微涨,“我常年在外面工作,没空料理,他们还帮我装修、配家电,省事。”刘先生认为自如收房的价格基本是市场价。记者查询到,同小区一套120平方米、3室2厅的整租房源在我爱我家平台上挂牌价在4500—5200元/月。

  回到最初的问题,类似自如这种运营模式的长租公寓会不会推高房租?对此,中原地产首席分析师荆海燕认为,租赁价格的上涨,主要是由供需关系决定的,“就杭州目前的情况而言,我觉得类似的中介机构在转租的过程中,主要赚的还是房屋改造运营后产生的租金差价。”荆海燕说。

  那杭州会不会出现大量资本进入租赁市场收购房源,造成垄断、哄抬租金?对此,双赢机构总经理章惠芳表示,资本进入租赁市场整合零散房源难以避免,“但是房地产的存量非常大,要完全垄断也不现实,毕竟租赁市场竞争充分,不可能被一家资本垄断。”

  以集中式长租公寓为主的房企系和资产管理公司系,他们更青睐将整栋楼或一个园区打造成品牌长租公寓运营。

  以最早进入长租公寓领域的万科为例,旗下长租公寓品牌“泊寓”除了租客各自独立的居住空间,还留有公共客厅、厨房、健身房等公共空间供租客使用,公寓管家也会定期组织一些符合租客年龄段的活动丰富其业余生活,泊寓业务合伙人叶忠介绍说。

  跟泊寓运作模式类似的群岛,是浙江大悦资产管理有限公司旗下的长租公寓品牌,曾以“网红”的姿态令租客一房难求。他们一般选址在CBD附近、地铁沿线等商业成熟、交通发达的地段,目标客群是企业中高层、白领和90后,尽管租金要比周边小区业主简装的房源贵上10%—30%不等,但依然入住率很高。

  那这类长租公寓会拉高周边小区的租金水平、影响租赁市场吗?对此叶忠表示不可能,“跟传统租赁市场比,我们的体量太小了,”他认为租金上涨是由很多因素造成的,“房价上涨、通货膨胀、产品品质升级、供需(影响供需的核心因素:城中村拆迁、不规范的公寓产品拆除、人口流入、资产价格上涨首次置业变长租期变长)等都会影响租金,光说长租公寓把租金撬高是不科学的。”

  浙江大悦资产管理有限公司总经理张晓波对此也有相同的看法。“首先,我们跟传统租赁市场的客群重合度不高;其次,我们的产品定位、居住舒适度、前期投入成本和后期运营方式跟周边小区甚至租赁市场的绝大部分房源都不一样,不能单纯地以价格高低来比较。而且我们是集中式项目,讲究的是整体出租率,相对理性,不会哄抬价格。”张晓波说。

  此外,中原地产首席分析师荆海燕觉得,杭州目前出现的长租公寓价格还是比较合理的,“有些甚至是低于区域价格的。”张晓波也表示,长租公寓并不是一个暴利的行业。

  政府该不该制定租房指导价?

  长租公寓暴雷跑路怎么办?听听专家们怎么说

  原我爱我家副总裁胡景晖,曾在8月19日召开的媒体沟通会上提“通过住建系统建立全国各地住宅租赁指导价”的建议。是否应如胡景晖所说,让政府进入租赁市场“限价”把关?记者采访了不同领域的房产业内人士与房产专家,听听他们的意见。

  8月17日,房产研究和评论专家丁建刚曾针对“租金上涨,政策应该如何调节”的话题发表评论:首先,政府应该保障中低收入群体,比如提供公租房;此外的市场部分应由市场自行调节,政府可以拓宽市场的供应渠道,真正落实将一些商办的楼宇、城中村、城乡接合部的农村集体建设用地等,作为租赁用房的供应来源。

  中原地产首席分析师荆海燕认为:“让政府指导租赁价格来维稳市场不合适也不适用,这是市场行为应该让市场来调节,政府的角色应该是规范和管理租赁市场,使市场更加透明和有序。我觉得租赁市场应该先建立起大数据,包括整体的市场规模、所有小区的租金水平等,对公众公布,让信息更对称。”

  就在8月20日,杭州鼎家网络科技有限公司的长租公寓公司宣布破产,揭开了资本“操控”长租公寓并引发暴雷的内幕。

  鼎家通过一款现名为“爱上街”的网络贷款APP,一次性向租客收取了房租,但并未给房东相对应的租金。公司破产后,租客不仅每月需按时向爱上街还钱,还收到了房东因没收到租金准备收房的噩耗。

  对此,双赢机构总经理、浙大房地产研究中心高级研究员章惠芳评论说:长租公寓暴雷现象,说到底本质就是信息不对称导致的,比如租客在不知情的情况下,不是签署租赁合同,而是网贷合同,变相通过贷款把一年甚至几年的房租给了中介方,一旦资金链断了或中介方跑路了,房东和租客都是受害者。政府能做的就是规范市场,比如签署规范的租赁合同、租金或可有监管账户、资本的杠杆率,达到信息对称、透明的效果。

  怎么预防遇到暴雷跑路的长租公寓?业内专家给房东和租客支招:尽量找大品牌、正规公司、龙头企业,并在正规平台签约,不要被一些小优惠诱惑,明显低于或高于市场价的行为要警惕。

  值得一提的是,在促进租赁市场的健康发展方面,杭州已经做了很多事情。去年9月底,全国首个官房智慧租房平台——杭州市住房租赁监管服务平台正式上线运行,该平台通过实名身份验证以及人脸识别等技术,确保中介、房东、租客的身份真实性和操作真实性,同时对挂牌房源实行全方位核验,确保房源的真实性。

  另据了解,去年至今,杭州已经出让了9宗人才租赁用地,这些人才租赁地块将在半年内开工,开工3年内交付。未来几年,以房企为代表的市场租赁房、国企牵头的人才租赁房和政府为主体的公共租赁房,将产生7.4万套房源,这将极大地缓解租房市场的供需矛盾。


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